ماده 77) قانون مالیات های مستقیم
درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بردرآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.
تبصره 1- اولین نقل و انتقال ساختمانهای مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علیالحساب به نرخ ده درصد (10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین میشود.
تبصره 2- شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
تبصره 3- شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می گردد، گزارش کنند.
تبصره 4- شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
تبصره 5- آییننامه اجرائی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علیالحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌تصویب هیأت وزیران می‌رسد.[1]
1. به موجب بند 15 ماده واحده قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، مصوب 1394/04/31، این متن جایگزین ماده (77) قانون شد.
«ماده 77- اولین نقل و انتقال قطعی ساختمانهای نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد (%10) به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال خواهند بود. اشخاص حقیقی یا حقوقی، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود.»
آیین نامه شماره: 31470/ت52966هـ تاريخ: 1396/03/20 موضوع: آییننامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب 1394
دانلود پیوست :دانلود
تصویبنامه هیأت وزیران
وزارت امور اقتصادی و دارایی
هیات وزیران در جلسه 17/3/1396 به پیشنهاد شماره 238232/200 مورخ 15/12/1394 وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره (5) ماده (77) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیممصوب 1394- آییننامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:
آییننامه اجرایی ماده (77) اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب 1394-
ماده 1-در این آییننامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار میروند:
الف- قانون: قانون مالیاتهای مستقیم – مصوب 1366- واصلاحات بعدی آن .
ب- ساخت و فروش: احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن ،اعم از ساخته شده و ناتمام .
پ- اقامتگاه قانونی : نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و درمورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است .
ماده 2- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهدبود .
ماده 3- نقل و انتقال ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام ،علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (59) قانون،با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (77) و مالیات علیالحساب موضوع تبصره (1) ماده مذکوراست.این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (77) قانون و تبصره (1) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمانهای مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.
تبصره – در مورد نقل و انتقال ساختمانهای نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر میشود.
ماده 4- اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.
ماده 5- اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوهسازی ( ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا میشود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (138) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است .
ماده 6- ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازمالاجرا شدن قانون صادر میشود، مشمول مقررات موضوع ماده (77) قانون و تبصرههای آن هستند.
تبصره 1- اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفا مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهد بود.
تبصره 2– ساختمانهایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال 1394 صادر شده است، در زمان انتقال صرفا مشمول مقررات ماده (59) قانون هستند.
ماده 7- درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده (77) قانون بابت ساخت و فروش هرنوع ساختمان ( عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول میشود.
تبصره 1- در صورتی که مودی در اظهار نامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوطه مطالبه و وصول خواهدشد.
تبصره 2- زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان درمورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (2) ماده (77) قانون مشمول مالیات نشدهباشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهدبود. این حکم درمورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصدهزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.
تبصره 3- درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است.دراین صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذاری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (59) قانون خواهدبود.
ماده 8- اداره امور مالیاتی مکلف است پس از در یافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی،نسبت به محاسبه و وصول مالیات علیالحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون و سایر مالیاتهای مندرج در ماده (187) قانون به استثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آییننامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (187) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علیالحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (1) ماده (77) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مودی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمانهای در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.
تبصره- در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مودی قبلا در اجرای ماده (7) این آییننامه مورد رسیدگی واقع شده باشد حسب مورد به ترتیب زیر عمل میشود:
1- در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مودی مطالبه و مودی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علیالحساب ده درصد (10%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
2- در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداختشده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده و با توجه به مقررات،مودی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد(10%) موضوعیت نخواهد داشت.
ماده 9- نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آییننامه است.
ماده 10- مالیات علیالحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعیشدن مالیات، به حساب پرداختی مودی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد میشود.
ماده 11- درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش،در صورت رعایت مواد (47) و (48) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.
تبصره 1- در مورد اسناد مشاعی هریک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته میشوند.
تبصره 2- تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذ کور در شرکتنامه، نقل و انتقال تلقی نمیشود.
ماده 12- ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (64) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد،در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.
تبصره- درصورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آییننامه توسط کمیسیون موضوع ماده(154) قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافتهای فرسوده با رعایت قوانین ذیربط به میزان شصت درصد (60%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.
ماده 13- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهدشد.
ماده 14- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، براساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آییننامه هستند.
اسحاق جهانگیری
معاون اول رییس جمهور
دستورالعمل شماره: 200/96/519 تاريخ:1396/08/20 موضوع:نحوه دریافت اطلاعات شهرداری ها در اجرای تبصره(3)ماده (77) قانون مالیات های مستقیم اصلاحی مصوب 31/04/1394
دستورالعمل
| 519 | 96 | 169 مکرر و تبصره (3) ماده (77) | م |
|
مخاطبین/ذینفعان |
امور مالیاتی شهر و استان تهران ادارات کل امور مالیاتی |
|||||||
| موضوع | نحوه دریافت اطلاعات شهرداری ها در اجرای تبصره(3)ماده(77) قانون مالیات های مستقیم اصلاحی مصوب 31/4/1394 | |||||||
|
در اجرای تبصره (3) ماده(77) قانون مالیات های مستقیم اصلاحی مصوب 31/4/1394 شهرداری ها موظفاند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذیربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می گردد، گزارش کنند. همچنین در اجرای ماده 169 مکررقانون مذکور، شهرداری ها و دیگر اشخاص حقوقی که اطلاعات مورد نیاز پایگاه اطلاعات هویتی، عملکردی و دارایی مودیان مالیاتی را در اختیار دارند و یا به نحوی موجبات تحصیل درآمد و دارایی برای اشخاص را فراهم می آورند، موظفند اطلاعات را به شرح بسته های تعیین شده در اختیار سازمان امور مالیاتی کشورقرار دهند، لذا بدینوسیله مقرر می دارد ادارات کل امور مالیاتی به شرح ذیل اقدام لازم را به عمل آورند. 1) بر اساس فرآیند های دریافت اطلاعات که در بند اول دستور العمل شماره 501/95/200 مورخ 22/1/1395 تبیین شده، هر اداره کل می باید با شهرداری های ذیربط خود ارتباط لازم را به منظور دریافت اطلاعات برقرار نماید.با توجه به تاریخ لازم الاجرا شدن اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب 31/4/1394 ، اطلاعات مربوط به سال 1395 و به بعد از شهرداری ها دریافت گردد. 2) اطلاعات مورد نیاز سازمان می باید بصورت الکترونیکی و براساس بسته ها و فرآیند های تعریف شده در دستورالعمل بند فوق توسط شهرداری ها ارائه شوند. 3) نحوه برقراری ارتباطات با شهرداری ها می باید وفق آئین نامه اجرایی موضوع تبصره (5) ماده(169) مکرر قانون مالیات های مستقیم انجام پذیرد. 4) در صورتی که ادارات کل امور مالیاتی به اطلاعات بیشتری از بانکهای اطلاعاتی شهرداریها از قبیل اطلاعات مهندسین ناظر و اجرا، واحدهای کسبی شهر و سایر موارد نیاز داشته باشند، اینگونه اطلاعات نیز در اجرای آئین نامه موضوع تبصره(5) ماده(169) مکرر قانون مالیات های مستقیم در خواست شود. 5) ادارات کل امور مالیاتی موظفند تا پنجم هر ماه گزارش از آخرین وضعیت اقدامات انجام شده خود را به تفکیک هر شهرداری برای معاونت مالیات های مستقیم ارسال نمایند. 6) از آنجایی که برقراری ارتباط با شهرداری تهران از طریق ستاد سازمان امور مالیاتی کشور در دست پیگیری می باشد، امور مالیاتی شهر و استان تهران نسبت به پیگیری موضوع در خصوص سایر شهرهای زیر مجموعه آن امور اقدام نماید. 7) در صورتیکه ادارات کل امور مالیاتی نیازمند اطلاعات بیشتری در خصوص نحوه برقراری ارتباط و بارگذاری اطلاعات دریافت شده می باشند، می توانند از طریق مرکز فناوری و اطلاعات سازمان متبوع اقدام نمایند. 8) مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات، مکلف است نسبت به راه اندازی سامانه های مورد نیاز مرتبط، با همکاری معاونت مالیات های مستقیم اقدام نماید. سید کامل تقوی نژاد رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور |
||||||||
| تاریخ اجرا: مطابق دستورالعمل | مدت اجرا:نامحدود | مرجع ناظر:دادستانی انتظامی مالیاتی | نحوه ابلاغ: سیستمی | |||||
