ماده 187) قانون مالیات های مستقیم

در کلیه مواردی که معاملات موضوع فصل چهارم از باب دوم و همچنین فصول اول و ششم باب سوم این قانون به موجب اسناد رسمی‌صورت می‌گیرد صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلف­اند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند معامله، مراتب را با شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و‌موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت یا اقاله یا فسخ سند معامله حسب ‌مورد نموده و شماره مرجع صدور آن­را در سند معامله قید نمایند.

گواهی انجام معامله حداکثر ظرف ده روز از تاریخ اعلام دفترخانه، پس از وصول بدهی‌های مالیاتی مربوط به مورد معامله از مودی ذیربط، از قبیل‌مالیات بر درآمد اجاره املاک و همچنین وصول مالیات حق واگذاری محل، مالیات ‌شغلی محل مورد معامله، مالیات درآمد اتفاقی و مالیات نقل و انتقال قطعی املاک حسب مورد صادر خواهد شد.

تبصره 1 – چنانچه میزان مالیات مشخصه، مورد اختلاف باشد پرونده امر، خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون‌ رسیدگی خواهدشد و اگر مودی تمایل به اخذ گواهی قبل از رسیدگی و صدور رأی از طرف مراجع حل اختلاف داشته باشد با وصول مالیات مورد ‌قبول مودی و اخذ سپرده یا تضمین معتبر از قبیل سفته، بیمه نامه، اوراق بهادار، وثیقه ملکی و… معادل مبلغ مابه‌الاختلاف گواهی انجام معامله صادر خواهدشد.

تبصره 2 – در مواردی که به موجب احکام دادگاهها، وجوه مربوط به حق واگذاری محل در صندوق دادگستری و امثال آن تودیع می‌گردد، مسئولان‌در موقع پرداخت به ذینفع مکلف اند ضمن استعلام از اداره امور مالیاتی مربوط، مالیات متعلق را کسر و به حساب سازمان امور‌مالیاتی کشور واریز‌نمایند.

تبصره 3- دفاتر اسناد رسمی در هر مورد که نسبت به تنظیم اسناد وکالتی(بلاعزل) نسبت به اموال منقول و غیرمنقول و حقوق مالی اقدام می‌نمایند، موظفند یک نسخه از اسناد تنظیمی را حداکثر ظرف مدت یک ماه به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنند. مستنکف از حکم این تبصره، علاوه بر جریمه و مجازات مقرر در ماده (200) این قانون، مسوول جبران زیان و خسارت وارده به دولت است.

تبصره 4- سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است ظرف مهلت یک‌سال از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون (1/1/1395) با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک نسبت به اعلام میزان بدهی ملک مورد انتقال و امکان اخذ و واریز آن به حساب مالیاتی به‌صورت آنی از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام کند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکان دسترسی برخط به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را برای سازمان امور مالیاتی کشور جهت اجرای مفاد این ماده فراهم کند.

پس از اجرای مفاد این ماده ثبت نقل و انتقال اموال و دارایی‌های منقول و غیرمنقول که به ‌موجب این قانون برای آنها مالیات وضع شده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی قطعی مورد انتقال، ممنوع است. متخلف، در پرداخت مالیات متعلقه مسوولیت تضامنی دارد.

در صورتی که پس از اتصال سازمان امور مالیاتی کشور به سامانه ثبت الکترونیک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان امور مالیاتی کشور بدهی مالیاتی ملک مورد معامله را از طریق سامانه مذکور اعلام نکند منتقل‌الیه و سردفتر اسناد رسمی در قبال بدهی مالیاتی ملک مورد معامله مسوولیتی نخواهند داشت.

آیین‌نامه اجرائی این ماده با همکاری سازمان‌های مذکور تهیه­ می‌شود و ظرف مدت شش ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون (1/1/1395) به‌تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.(1)

1. به موجب بند 46 قانون اصلاح قانون مالیات­های مستقیم، مصوب 31/4/1394، تبصره 3 و 4 به ماده (187) قانون الحاق شد.

دستورالعمل شماره:200/99/511     تاريخ: 1399/05/21     موضوع: ترتیبات وصول بدهی قطعی ملک مورد انتقال و صدور گواهی نقل و انتقال موضوع ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم

دانلود پیوست :دانلود 

دستورالعمل

آیین نامه شماره: 230/97/136    تاريخ:1397/10/08      موضوع:ابلاغ نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی موضوع صورتجلسه شماره 27-201 مورخ 6/9/1397 درخصوص مطالبه و وصول مالیات های موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم پس از صدور گواهی مربوطه

دانلود پیوست :دانلود 

بخشنامه

ابلاغیه شماره:۲۳۰/۶۱۵۷/د     تاريخ:1400/02/11      موضوع:ابلاغیه_مالیاتی شماره ۲۳۰/۶۱۵۷/د در خصوص صدور گواهی ماده ۱۸۷ ق.م.م بدون توجه به بدهی های غیر مرتبط با ملک مورد معامله

آیین نامه شماره:۲۳۰/۷۰۸۷     تاريخ: ۹۹/۲/۳۱     موضوع:چگونگی تعیین وضعیت بدهی مالیاتی اشخاص هنگام انتقال ملک

بخشنامه شماره:13530      تاريخ: 1384/07/27                 موضوع:در خصوص فصل مالیات بردرآمد املاک

دانلود پیوست :دانلود 

اداره کل امور مالیاتی استان 

شورای عالی مالیاتی

اداره کل امور مالیاتی 

دفتر فنی مالیاتی

دفتر طراحی سیستمها و روشها 

هیات عالی انتظامی مالیاتی

دبیرخانه هیاتهای موضوع ماده 251 مکرر

دادستانی انتظامی مالیاتی

سازمان حسابرسی 

جامعه حسابداران رسمی ایران

پیرو بخشنامه شماره 11823 مورخ 1384/06/30 مربوط به فصل مالیات بر ارث ، اینک بخشنامه راجع به فصل مالیات بردرآمد املاک قانون مالیاتهای مستقیم به ضمیمه ابلاغ می گردد. لازم است ماموران و مراجع عضو سازمان بلحاظ ضرورت اجرای صحیح احکام فصل مذکور ، مفاد بخشنامه را دقیقا“ رعایت و ضمنا“ مدیران و روسای مریوط از حیث ابلاغ و نظارت و بازرسی در جهت حسن اجرای آن ، مطابق مقررات مندرج در بخشنامه نخست عمل نمایند.

غلامرضا حیدری کردزنگنه

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور 

بخشنامه راجع به فصل اول باب سوم

قانون مالیاتهای مستقیم ( مالیات بردرآمد املاک )

 نظر به برخی ابهامات موجود در فصل مالیات بردرآمد املاک که گویا سبب اعمال رویه های مختلفی نسبت به پرونده های مالیاتی گردیده و بمنظور ایجاد هماهنگی بین تمامی واحدهای تابعه و کاهش اختلافات بین مودیان محترم و سازمان متبوع نکات زیررا یادآوری و مقرر می دارد ماموران و مراجع مالیاتی در رسیدگیهای خود حسب مورد مطابق مفاد این بخشنامه عمل نمایند .

1-راجع به ماده 53 و تبصره های آن :

الف -در مورد اجاره املاک مورد وقف و حبس :

در اینخصوص بدوا لازم است ماموران مالیاتی نسبت به مفاهیم وقف و حبس آشنایی کامل داشته باشند .

طبق ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد،استفاده کند .

حق انتفاع بمعنی خاص را حبس نیز می گویند،بعبارت دیگر وقتی حق انتفاع مال متعلق به شخصی و عین مال متعلق به شخصی یا نهادی دیگر است گفته می شود که آن مال مورد حبس است خصوصیت حق انتفاع مجانی بودن آن است ، بهمین دلیل چون بهره بردار بصورت مجانی از مال بهره مند گردد ، حسب مورد مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی شناخته می شود حسب استنباط از احکام فصل دوم از باب دوم قانون مدنی حق انتفاع با در نظرگرفتن مفهوم حبس ،بر پنج قسم است که شامل حبس مطلق ،حبس موید ، عمری ، رقبی سکنی می باشدبرابر ماده 44 قانون مدنی ، در صورتیکه مالک برای حق انتفاع مدتی تعیین نکرده باشد ، حبس مطلق (تا فوت مالک ) خواهد بود .

حبس موبد مانند وقف است که تا عین باقی است ، منافع آن متعلق به منتفع خواهد بود .

طبق ماده 55 قانن مدنی ، وقف عبارتست از((حبس عین مال و تسبیل منافع آن))

طبق ماده 41 قانون مدنی ((عمری حق انتفاعی است که بموجب عقدی از طرف مالک برای شخص بمدت عمر خود با عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد))

طبق ماده 42 قانون مدنی ((رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار می گردد)) .

طبق ماده 43 قانون مدنی ((اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکن باشد ، سکنی یا حق سکنی نامیده می شود و این حق ممکن است بطریق عمری یا بطریق رقبی برقرار شود)).

ضمن توصیه به یکایک ماموران و مسئولین امور مالیاتی به مطالعه دقیق مواد 29 تا 108 قانون مدنی براتی آشنایی بیشتر یا حقوق مربوط به املاک، موارد ذیل را متذکر می گردد : 

الف :1- منظور از اجاره دست اول املاک مورد وقف مذکور در متن ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم عبارت از آن است که ملک مورد وقف خاص باشد ، مال الاجاره عینا“ برابر صدر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود و در صورتیکه موضوع وقف عام بوده و ضمنا از مصادیق بندهای ((الف)) و ((ح)) ماده 139 قانون مالیاتهای مستقیم نباشد نیز بهمان طریق مشمول مالیات شناخته خواهد شد .

الف-2- منظور از اجاره دست اول املاک مورد حبس مذکور در متن ماده53 آنست که ملک وسیله صاحب حق (حق انتفاع) به اجاره واگذار شود. در اینگونه موارد عین ملک متعلق به دیگری است و در نتیجه هزینه استهلاک ظاهرا“ به مالک عین تحمیل می شود ، معهذا بدلیل حکم صریح مندرج در ماده 53 ، در اجاره دست اول املاک مورد حبس نیز می بایستی در احتساب درآمد مشمول مالیالت معادل بیست و پنج درصد مال الاجاره از کل مال الاجاره مزبور کسر گردد.

الف-3- چنانچه مالکیت اعیان مستحدثه در ملک مورد وقف یا حبس متعلق به مستاجر بوده و اعیان مذکور وسیله او به اجاره واگذار گردد، مستاجر مزبور نیز برابر صدر مال الاجاره پرداختی بابت عرصه وفق تبصره 7 ماده 53 از مال الاجاره دریافتی کسر خواهد شد.

الف-4- توجه شود که منظور از حکم ماده 53 در خصوص اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس آن نیست که اجاره دست دوم اینگونه املاک مشمول مالیات نبوده یا مشمول قاعده خاصی می باشد ، بلکه اگر مستاجرین آن املاک نیز عین مستاجره را به دیگری واگذار و مبلغی بیش از مال الاجاره پرداختی دریافت نمایند ، مابه التفاوت برابر قسمت اخیر ماده 53 مشمول مالیات خواهد بود .

الف- 5- در موارد حبس ( وقف یا انواع دیگر واگذاری حق انتفاع ) چنانچه موقوف علیهم یا دیگر صاحبان حق انتفاع خود مستقیما“ از ملک استفاده نمایند ، نسبت به ارزش سالانه منافع ملک حسب مورد طبق مواد 123 و 126 قانون مالیاتهای مستقیم مشمول تسلیمی اظهارنامه و پرداخت مالیات خواهند بود ، اما در مواردیکه مالک با انتقال عین ، منافع ملک را بصورت عمری یا رقبی برای خود حفظ می نماید ، اگر از ملک شخصا (( بهره برداری)) کند ، چون در حقیقت نفع خاصی از سوی دیگران عاید او نشده ، مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

ب- در مورد املاکی که از طرف غیر مالک به اجاره واگذار می شود :

طبق نص صریح قسمت اخیر ماده 53 ، هرگاه موجر مالک نباشد ، درآمد مشمول مالیات وی عبارتست از  مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره ، بنابراین باید توجه داشت که در این قبیل موارد تقویم مال الاجاره توسط ماموران مالیاتی یا ملاک قراردادن ارزش اجاری تقویمی توسط کمیسیون تقویم املاک منتفی است و ادارات امور مالیاتی مکلفند مبالغ واقعی دریافتی و پرداختی را بر اساس تحقیقات لازم (در صورت عدم ارائه اسناد رسمی) مشخص نمایند.

ج- در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی

طبق قسمت اخیر متن ماده 53 ، حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود .

حکم یاد شده در اصل مشعــــر بر این است که در احتساب درآمدها و هزینه های مربوط به خانه های سازمانی،در صورت قبول دفاتر،اقلام مندرج در دفاتر باید ملاک عمل قرار گیرد و در اینصورت استهلاک مالک نیز حسب مورد بر اساس جدول موضوع ماده 151 قانون مالیاتهای مستقیم منظور خواهد شد.

د- در مورد تبصره 2 ماده 53

طبق این تبصره املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و موسسات موضوع ماده 2 این قانون قرار می گیرد ، غیراجاری تلقی می شود . حکم تبصره مورد بحث این توهم را ایجاد نموده است که واگذاری املاک بطور مجانی به سایرین اجاری تلقی خواهد شد . در این باره یادآور می شود که در وهله اول باید اصل را برآن قرارداد که کسی ملک خود را مجانا“ در اختیار غیر نمی گذاردو با این ترتیب در بادی امرآنرا اجاری تلقی و در مقام مطالبه مالیات برآمد ، اما با وجود این اگر در موارد استثنایی حسب اقرار طرفین ( صاحب ملک و شخص  منتفع ) و یا بر اساس اطلاعات و مدارک متقن معلوم گردید که واگذاری بصورت مجانی بوده ، در آنصورت موضوع از حیطه مالیات بردرآمد املاک خارج و بعنوان واگذاری حق انتفاع مشمول فصل بردرآمد اتفاقی ( ماده 123 ) بوده و مالیات بابت منفعت ملک به ساکن ملک ( بلحاظ استفاده مجانی ) تعلق خواهد گرفت .

هـ – در مورد مالیاتی تکلیفی موضوع تبصره 9 ماده 53 :

مستاجرین موضوع این تبصره مکلفند موقع پرداخت مال الاجاره هر مدت از سال ، مالیات متعلق را در صورتیکه موجر شخص حقیقی باشد ، بر مبنای مال الاجاره سالانه پس از کسر 25% آن به نرخ ماده 131 محاسبه و با تسهیم مالیات سالانه ، مالیات نسبت به مدت مزبور را تعیین و بعنوان مالیات علی الحساب از مال الاجاره پرداختی کسر و ظرف ده روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آنرا به موجر تسلیم نمایند و اگر موجر نیز شخص حقوقی باشد ، مستاجر مربوط بایستی در هر بار سه چهارم مال الاجاره پرداختی را محاسبه و بیست و پنج درصد(نرخ موضوع ماده 105) آنرا بعنوان مالیات علی الحساب شخص حقوقی (موجر) از پرداختی به موجر کسر و پس از پرداخت به حساب مالیاتی اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ظرف ده روز ، رسید آنرا به موجر تسلیم کند.

و- در مورد تبصره 10ماده 53 :

این تبصره متضمن دو نکته مبهم می باشد ، یکی راجع به موعد پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی و دیگری چگونگی اقدام در مورد خریدارانی است که مجددا“ بلحاظ فقد سند رسمی ملک را با تنظیم مبایعه نامه عادی منتقل می نمایند .

درخصوص موعد پرداخت مالیات توسط شرکت سازنده مسکن،چنانچه با توجه به محل وقوع ملک و عرف محل، معامله املاک بصورت عادی در آن محل رایج باشد ، شرکت مکلف است وفق ماده 80 قانون مالیاتهای مستقیم ظرف سی روز با تسلیم اظهارنامه مالیات متعلق را بپردازد(تبصره ماده110 رفع این تکلیف خاص نمی باشد ) و اگر مسکن مورد انتقال واجد وصف فوق نباشد ، بایستی هماهنگ با قواعد کلی ماده 187 که مشعر بر ضرورت پرداخت مالیات قبل از انتقال می باشد ، عمل نمود ، با ابن ترتیب که مالیات باید در روز تنظیم قرارداد و یا روز بعد و اگر روزهای مزبور مصادف با تعطیلات رسمی باشد ، در اولین روز اداری بعد از ایام تعطیل پرداخت گردد. بدیهی است با عنایت به شرط مصرح در تبصره 10 مورد بحث،عدم پرداخت مالیات متعلق در مواعد مذکور و یا کسر پرداخت و یا حسب مورد عدم تسلیم اظهارنامه در مواعد مذکور موجب تعلق جرائم مقرر در فصل تشویقات و جرائم مالیاتی خواهد بود .

درباره خریداران اینگونه واحدهای مسکونی نیز که مبادرت به انتقال ملک با سند عادی به دیگری می نمایند، مادام که سند رسمی بابت هر واحد تنظیم نشده باشد ،بهمان ترتیب  فوق الذکر و با همان شرایط رفتار خواهد شد . ضمنا چنانچه این خریداران ملک را به اجاره واگذار کنند ، مطالبه مالیات بر درآمد اجاره از آنها نیز تابع مقررات مربوط به مالکین ملک خواهد بود[1].

ز- در مورد تبصره 11 ماده 53[2]

باعنایت به مسائل و ابهامات مشهود در قسمت اخیر این تبصره ، نکات زیر را متذکر می گردد :

– معافیت مربوط به 150 متر مربع یا 200 متر مربع فقط نسبت به واحدهای مسکونی تعلق می گیرد که هم بایستی کاربری ملک مسکونی بوده و هم در عمل برای سکونت ازآن استفاده شود و گرنه مشمول این معافیت نخواهد بود .

– در احـتساب مـیزان مـعافیـت مـوضـوع این تبصره بایستی مال الاجاره را به نسبت 150 متر مربع یا حسب مورد 200 متر مربع محاسبه نمود، بعـنوان مـثال اگـر یـک واحـد مـسکونی بمساحت زیر بنای مفید 200 متر مربع در تهران به اجاره واگذار و مال الاجاره آن 000ر000ر72 ریال در سال باشد ، 000ر000ر54 ریال از مال الاجاره معاف و 000ر000ر18 ریال آن پس از کسر 25% بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک مشمول مالیات خواهد شد . چنانچه واحدهای مختلف متعلق به یک شخص در نقاط مختلف واقع شده باشد ، جمع مال الاجاره تمامی آن واحدها بابت مساحت آنها منظور و بطریق یاد شده در تهران به نسبت 150 متر مربع و در سایر نقاط به نسبت 200 متر مربع از جمع مال الاجاره یاد شده در تهران به نسبت 200 متر مربع از جمع مال الاجاره بعنوان معافیت می گردد . اگر یک یا چند واحد مسکونی در تهران و یک یا چند واحد دیگر در سایر نقاط کشور واقع شده باشد ، لازم است در محاسبه آنها را متجانس نمائیم ، بشرح مثال زیر :

واحد مسکونی اجاری در تهران بمساحت 100 متر مربع  با مال الاجاره سالانه  20,000,000ریال 

واحد مسکونی اجرای در مشهد بمساحت 300 متر مربع با مال الاجاره سالانه 84,000,000ریال

                                            متر مربع در تهران                           متر مربع در سایر نقاط

                                                       150                     معادل                             300

225=300                                                                        x                                  x

متر مربه به مأخذ تهران              325=100+225

104,000,000=20,000,000+84,000,000=جمع مال الاجاره سالانه

                                     104,000,000                                  325

48,000,000=150                                   x                                          x 

معافیت سالانه

                                                         ریال

درآمد مشمول مالیات         42,000,000=75%× (48,000,000-104,000,000)

– زیـربنـای مـفید هـر واحد اگر در سند رسمی قید شده باشد ، معادل همان مساحت مندرج در سند منظور می شود، در غیر اینصورت و در مواردی که زیـر بنا بـا اندازه گیری وسـیله مـاموران مـالیاتـی تعـیین مـی گردد ، تـوجه شود که ملحقاتی مانند پارکینگ اتومبیل،گلخانه ،استخر، آب انبار، مـحل نصـب تاسـیسات ، راه پـله و نورگیرهای مسقف یا با سقف شیشه ای ، انبـاری و زیر زمیـن غیر مسکونی جزء زیر بـنای مفید محسوب نمی شود .

-دراستفاده از تسهیلات موضوع این تبصره ، ادارات امور مالیاتی موظفند از مودی تعهد مبنی بر نداشتن واحد مسکونی دیگر ( بغیراز واحدهای معرفی شده ) اخذ و مشخصات کامل ملک یا املاک اجرای معرفی شده را به دفتراطلاعات مالیاتی ارسال دارند و این دفتر ملزم است در صورت مشاهده خلاف موضوع را سریعا“ جهت مطالبه مالیات متعلق به اداره امور مالیاتی ذیربط اعلام نماید .

2- راجع به تبصره 2 ماده 54 :

طبق این تبصره از ابتدای سال 1382 ارزش اجاری املاک باید توسط کمیسیون تقویم املاک بر اساس هر متر مربع تعیین گردد . توجه داشته باشند که این تبصره صرفا“ جنبه جایگزینی تبصره 1 ماده 54 از ابتدای سال 1382 را داراست ، باین معنی که فقط در شرایط می توان ارزش تقویمی کمیسیون مزبور را ملاک عمل قرارداد . علاوه برآن در خصوص تبصره مزبور پاسخ به چند مسئله دیگر ضروری است :

الف– با عنایت به متن ماده 54 اگر بعدا“ اسناد و مدارک مثبته بدست آید که معلوم شود اجاره ملک پبش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته ، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات قانون مطالبه خواهد بود.

ب- چـنانـچه مـودی نـسبت بـه مـال الاجـاره تـقویمی که ماخذ مطالبه مالیات قرار گرفته ، معترض باشد ، اعتراض او قابل رسیدگی در مراجع ذیربط می باشد .

ج – اشخاص موضوع تبصره 9 ماده 53 در کسر مالیاتهای تکلیفی فقط باید مبلغ پرداختی خود بابت مال الاجاره را ماخذ قرار دهند و مال الاجاره تقویمی کمیسیون موضوع ماده 64 در این باره ملاک عمل نخواهد بود ، همچنین اگر ملک بصورت رهن تصرف ( بدون دریافت مال الاجاره ) واگذار شده باشد ، کسرو پرداخت مالیات بتبع عدم پرداخت مال الاجاره منتفی می باشد

د- اگر موجر یا مستاجر موسسات و شرکتهای دولتی و یا شهرداریها باشند ، قرارداد منعقده بابت اجاره ملک از لحاظ مالیاتی در حکم سند اجاره رسمی بوده و مال الاجاره مندرج در آن قرارداد ملاک عمل خواهد بود .

3-راجع به ماده 55 : 

 الف – با توجه به صراحت این ماده پرداختی مودی اعم از آنکه بموجب سند رسمی صورت گیرد و یا قرارداد عادی ، مورد قبول بوده و مبالغ مندرج در همین مدارک بشرط احراز واقعیست قابل کسر از مال الاجاره دریافتی خواهد بود ، اما درباره ملک واگذاری متعلق به خود مودی ، در صورت عدم ارائه سند رسمی ، ارزش تقویمی وفق تبصره 2 ماده 54 ماخذ محاسبه قرار خواهد گرفت .

ب- حکم ماده 55 بهیچوجه املاک غیر مسکونی را شامل نمی شود ، اما چنانچه خانه یا اپارتمان واگذاری مودی بعد از عقد اجاره توسط مستاجر بدون توافق و دخالت موجر بعنوان محل کسب و کار و غیره مورد استفاده واقع شود ، این امر موجب تضییع حق مودی موصوف از حیث لزوم کسر اجاره پرداختی از دریافتی نخواهد بود.

4- راجع به ماده 57 :

الف – درآمد مندرج در این ماده هر نوع درآمد اعم از مشمول یا غیر مشمول مالیات را شامل می شود ، بنابراین مالک ملک استجاری چنانچه از منابعی مانند کشاورزی یا از محل واگذاری املاک مشمول تبصره 11 ماده 53 این قانون نیز کسب درآمد نماید ، نمی تواند از معافیت موضوع57 برخوردار شود ، مگرآنکه درآمدهای حاصله کمتر از حد معافیت موضوع ماده 84 باشد که در اینصورت مقررات تبصره 2 ماده 57 در حق او اعمال خواهد شد .

ب- چون در ماده 57 موعدی برای تسلیم اظهارنامه مخصوص این ماده معین نشده ، مودی در هر مرحله از مراحل تشخیص و حل اختلاف و وصول و اجرا می تواند با تسلیم اظهارنامه مذکور تقاضای اعطای تسهیلات موضوع این ماده را بنماید و واحدهای مالیاتی مادام که خلاف اظهارات مودی ثابت نشده ، ملزم به قبول مندرجات اظهارنامه تسلیمی می باشند ، ضمنا“ در مواردی که مودی نیاز به اخذ گواهی انجام معامله داشته باشد، نبایستی صدورآنرا موکول به اخذ تاییدیه از اداره امور مالیاتی محل سکونت او بنمایند.

5- راجع به حق واگذاری محل موضوع ماده 59 :

الف – طبق نص صریح ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم دریافتی مالک یا صاحب حق بابت حق واگذاری محل مشمول مالیات می باشد ، بنابراین در مواردی که بابت واگذاری محل کسب و کار یا تجارت وجهی دریافت نمی شود،باید موضوع واگذاری دقیقا“ مورد بررسی واقع و با توجه به وضعیت خاص عقد فی مابین اقدام لازم معمول گردد. اگر فی المثل بنا به جهات مربوط به عرف محل یا عقاید مذهبی متعاملین دریافت حق واگذاری محل موضوعیت نداشته باشد، ویا از آنجا که میزان مال الاجاره با مبلغ حق واگذاری محل دریافتی نسبت معکوس دارد،چنانچه در مقابل عدم دریافت حق واگذاری محل ، مال الاجاره بیشتری نسبت به املاک مشابه بین طرفین تعیین شده باشد ، در اینصورت نیز مطالبه مالیات منتفی خواهد بود .

ب- برخلاف تصور برخی ماموران مالیاتی ، منظور از ((موقعیت تجاری )) مذکور در تبصره 2 ماده 59 آن نیست که زمینهای واقع در منطقه تجاری در صورت انتقال مشمول مالیات حق واگذاری محل بشود . لذا متذکر می گردد مادام که ملک بصورت زمین بوده و فعالیت تجاری و یا کسب و کاری در آن صورت نگیرد ، در موارد انتقال قطعی مشمول مالیات حق واگذاری محل نخواهد بود .

 ج- در موارد به اصطلاح پیش فروش مغازه یا محل کسب و تجارت ، مبدا مرور زمان مالیاتی تاریخ تنظیم سندرسمی و در صورت عدم تنظیم سند رسمی – سی روز پس از تاریخ تحویل و تصرف توسط انتقال گیرنده می باشد[3] .

6- راجع به ماده 63 : 

– منظور ازنقل و انتقال قطعی املاک به صورتی غیر از عقد بیع ، عقودی از قبیل صلح ، هبه و معاوضه می باشد . چنانچه صلح و هبه بصورت معوض باشد ، انتقال دهنده ملک برابر ماده 59 مشمول مالیات خواهد بود و اگر بطور بلاعوض باشد ، انتقال گیرنده مشمول مالیات بردرآمد اتفاقی طبق مقررات فصل ششم باب سوم قانون مالیاتهای مستقیم شناخته می شود .

یادآوری می نماید که قید مال الصلح تقریبا“ بی ارزش ( مانند یک سیر نبات یا یک سیر نمک که بنا به شیوه های مرسوم بمنظور تکمیل ارکان معامله در اسناد قید می شود ) در اسناد بمنزله پرداخت عوض نبوده و اینگونه عقود بعنوان بلاعوض تلقی خواهد شد .

نکته قابل توجه دیگر در اینخصوص آنکه ، انتقال ملک به بانکها صرفا“ بمنظور اخذ تسهیلات بانکی در اجرای مقررات قانون عملیات بانکی بدون ربا نبایستی موجب تعلق مالیات مضاعف گردد ، لذا در مواردیکه ضمن معامله بین طرفین ، بانک نیز بقصد اعطاء تسهیلات وارد معامله شده و بجای انتقال گیرنده واقعی سند انتقال بنام بانک صادر می گردد ، فقط یک فقره مالیات از انتقال دهنده اخذ و بعد از آن موقع تنظیم یا تسجیل سند بنام انتقال گیرنده واقعی مالیات دیگری مطالبه نخواهد شد[4].

7- راجع به ماده 74

بطورکلی طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ( و اصلاحات و الحاقات آن ) دولت فقط شخصی را که ملک در دفتر املاک به اسم او ثبت شده و یا به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه از مالک رسمی ارثا“ به او رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت .

با توجه به ماده 22 مزبور و نیز با عنایت به ماده 47 قانون یاد شده ، در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود باشد ، از لحاظ مالیاتی هم که مجری مقررات آن دولت است ، فقط انتقال املاک بشرح فوق الذکر دارای رسمیت بوده و گرنه واگذاری به غیر بودن تنظیم سند رسمی از حیث مالیاتی جنبه اجاره خواهد داشت. با وجود این بنا به نص صریح ماده 74 قانون مالیاتهای مستقیم در مواردیکه ملک حسب عرف محل مورد معامله قطعی واقع شود ، در صورت احراز واقعیت ، موضوع انتقال قطعی آن قابل قبول خواهد بود ، لیکن انتقال عادی سایراملاک وفق مواد 22 و 47 مزبور از نظر دولت (از جمله سازمان امور مالیاتی کشور) در حکم انتقال قطعی نمی باشد ، هر چند در این حالت نیز اعتراض مودیان وفق قسمت اخیر ماده 229 قانون مالیاتهای مستقیم قابل رسیدگی در هیاتهای حل اختلاف مالیاتی خواهد بود.

  8-راجع به ماده 77 : 

الف – تاریخ صدور گواهی پایان کار مذکور در این ماده مترادف و مصادف با تاریخ پایان کار ساختمان بکار رفته است ، بنابراین در مواردیکه حسب قراین و شواهد و مدارک متقن معلوم شود گواهی پس از گذشت مدت زمانی از تاریخ خاتمه کار صادر گردیده ، تاریخ واقعی پایان کار ساختمانی مبدا محاسبه دو سال مقرر در ماده 77خواهد بود .

ب- برخلاف نظریه اعلامی طبق بخشنامه شماره211/64085/7238  مورخ 1381/11/14 ، انتقال واحدهای در حال ساخت و ناتمام به نسبت پیشرفت کار ساختمانی ، مشمول مالیات موضوع این ماده خواهد بود ، بدیهی است پس از تکمیل و واگذاری توسط اشخاص بعدی ، فقط نسبت به میزان تکمیلی تعلق خواهد گرفت[5].

9- راجع به ماده 78 :

   مهمترین حقوق ملکی مذکور در ماده 78 شامل ” حق ارتفاق به ملک غیر ” ( با توجه به مواد 93 تا 108 قانون مدنی ) ، بهره مالکانه معادن ( با رعایت مقررات موضوعه مربوط به آن ) و حق رضایت مالک دریافتی در موارد انتقال حق واگذاری محل توسط مستاجر به غیر می باشد .

   دریافتی واگذارنده بابت هر یک از حقوق مزبور مشمول مالیات به نرخ دو درصد وفق ماده 59 قانون مالیاتهای مستقیم خواهد بود ( توجه شود که نرخ 5% مذکور در ماده 59 منحصرا” نسبت به ارزش معاملاتی ملک قابل اعمال است که در صورت انتقال قطعی ملک مصداق می یابد ) .

10- تذکرات لازم راجع به اجرای حکم تبصره 1 ماده 80 مرتبط با ماده 187 :

الف – ادارات امور مالیاتی موظفند در موارد تقاضای صدور گواهی انجام معامله سریعا” نسبت به موضوع اقدام واز اعمال زائد و سختگیریهای بی مورد و اجبار به مودیان برای ارائه مدارک غیر ضرور جدا”خودداری نمایند . در مورد املاکی که وضعیت آن بلحاظ اقدامات قبلی و یا سوابق و اطلاعیه های مضبوط در پرونده روشن است ، بخصوص در مورد املاک مسکونی که خود مالک در آن سکونت دارد ، نبایستی به عذر بازدید مجدد و تحقیقات محلی صدور گواهی را بعهده تعویق اندازند ، بلکه اگر معضل خاصی در میان نباشد ، باید ظرف 72-48 ساعت از تاریخ وصول استعلام گواهینامه صادر و موضوع فیصله یابد . در مواردیکه عرصه و اعیان ملک در سند رسمی و یا مدارک معتبری مانند گواهی پایان کار شهرداری مربوط قید شده باشد ، ضرورتی برای مساحی و اندازه گیری نخواهد بود . چنانچه بلحاظ تشکیل واحدهای خاص مالیاتی (بر حسب منابع)،منابع مختلف مربوط به ملک مانند مشاغل و حق واگذاری محل به واحد یا واحدهای دیگری محول شده باشد ، واحد محل وقوع ملک ملزم است در اولین روز مراجعه مودی مراتب را از واحدهای دیگر استعلام و واحدهای اخیر نیز مکلفند صدور پاسخ استعلام را در اولویت قرارداده پس از بررسی و وصول مطالبات احتمالی فورا“ نتیجه را به واحد نخست اعلام دارند

ب- در موارد مقتضی ارسال مستقیم گواهی انجام معامله به دفتر اسناد رسمی بلااشکال است و گرنه بایستی به مودی ( انتقال دهنده ملک یا حقوق مربوط آن ) و یا وکیل و یا نماینده قانونی او تحویل داده شود و یا حسب نظر و اعلام مراجع قضائی به شخص معرفی شده از طرف آن مراجع تحویل داده شود ، ضمنا“ در خصوص تعلق ملک به دو نفر یا بیشتر ، تحویل به احد از شرکاء و در مورد اشخاص حقوقی تحویل به مدیر مسول و یا شخص معرفی شده از طرف مسئولین صلاحیتدار شخص حقوقی بلامانع است .

ج- تقاضانامه یا استعلام راجع به صدور گواهی انجام معامله بمحض وصول به واحد مالیات ذیربط باید در دفتر ثبت و شماره آن عندالاقتضاء به ذینفع ارائه گردد وگرنه جزء تخلفات انتظامی محسوب خواهد شد .

د- توجه داشته باشند که حسب مقررات ماده 187 وصول بدهیهای مالیاتی مودی مربوط به مورد معامله برای صدور گواهی جهت معامله همان مورد کافی خواهد بود و در اینصورت نبایستی صدور گواهی در گرو تسویه سایر بدهیهای مودی باشد ، همچنین اگر راجع به مورد معامله ، سایر اشخاص بدهکار باشند . واحدهای مالیاتی مجاز نیستند  صدور گواهی را موکول به تسویه حساب دیگران بنمایند ، فی المثل چنانچه حق واگذاری یک باب مغازه چند بار بصورت عــــادی منتقل شده و اکنون موجر قصد تنظیم سند رسمی معامله با آخرین خریدار را دارد ، نمی توان پرداخت مالیات حق واگذاری متعلق به خریداران و فروشندگان قبلی را که داخل در معامله اخیر نیستند ، به عهده متعاملین فعلی قرار داد ، مگر آنکه بطور مستند تعهد پرداخت مالیاتها را نموده باشند

هـ – در مورد صدور وقفنامه ، استعلام دفاتر اسناد رسمی و صدور گواهی وفق ماده 187ضرورت اخذ بدهیهای احتمالی گذشته مربوط به ملک مورد وقف لازم است ، اما تنظیم سند وقف اعم از آنکه موضوع وقف عام یا خاص باشد ، بهیچ وجه مشمول پرداخت مالیات نمی باشد

و – صدور گواهی انجام معامله در خصوص تمامی املاک اعم از آنکه متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی عمومی دولتی و غیردولتی و یا وقفی و غیرآن باشد ضروری است ، منتهی در صورتی که بسبب این تعلقات معافیت مالیاتی مطرح باشد ، گواهی مذکور طبعا“ بدون اخذ مالیات صادرخواهد شد . در مورد ادارات امور مالیاتی صلاحیتدار برای صدور گواهی انجام معامله املاک متعلق به بانکها و سایر اشخاص حقوقی اعم از شرکتها و موسسات و نهادهای عمومی یا خصوصی متذکر می گردد که اگر ملک مورد بحث در شهریا بخش یا روستای اقامتگاه قانونی شخص حقوقی واقع شده و در آن شهر یا بخش یا روستا واحد مالیاتی خاص اشخاص حقوقی وجود داشته باشد ، واحد مالیاتی مذکور با رعایت مقررات مربوط صالح برای صدور گواهی انجام معامله خواهد بود و چنانچه محل وقوع ملک شهر یا بخش یا روستای دیگری غیر از اقامتگاه قانونی شخص حقوقی باشد ، اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تکلیف صدور این گواهی را  عهده دار بوده و موظف است با وصول مالیات مربوط به معامله گواهی یاد شده را صادر و رونوشت آنرا طی اطلاعیه ای حسب مورد به ضمیمه تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره امور مالیاتی رسیدگی کننده به پرونده عملکرد شخص حقوقی و یا اداره امور مالیاتی اقامتگاه شخص حقوقی جهت ضبط در پرونده اصلی ارسال دارد . ضمنا“ در موارد فک رهن موضوع تقاضا و صدور گواهی انجام معامله منتفی است .

صدور گواهی موضوع ماده 187 ق .م.م مربوط به نقل و انتقال کلیه املاک متعلق به بانکها در شهر تهران توسط اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک صورت پذیرفته و رونوشتی از آن به انضمام تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره کل امور مالیاتی مودیان بزرگ تسلیم گردد[6].

ز- سازمان مالی زمین و مسکن نیز ( که مورد سوال برخی واحدها بوده ) مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی امـــلاک و حسب مورد سایر درآمدهای احتمالی ناشی از املاک   می باشد ، اما در مورد اشخاص موضوع ماده 2 قانون مالیاتهای مستقیم باید توجه داشت که انتقال املاک و حق واگذاری محل و اجاره املاک جزء فعالیتهای اقتصادی موضوع تبصره 2 آن ماده نبوده ، لذا بابت موارد مذکور مالیاتی مطالبه و وصول نخواهد شد،لیکن اشخاص مزبور در صورت ساخت و فروش بناهای نوساز تا دو سال پس از خاتمه بنا ، مشمول مالیات معادل ده درصد ارزش معاملاتی اعیان واگذاری برابر مقررات ماده 77 خواهند بود .

در اینخصوص متذکر می گردد که مفاد تبصره 2 ماده 139 دایر بر معطوف نمودن احکام تبصره 2 ماده 2 به درآمد مشمول مالیات اشخاص موضوع آن ماده بمعنی معافیت مالیات بردرآمد املاک همه اشخاص موضوع ماده 139 نمی باشد ، بلکه معافیت احتمالی هر یک را صرفا“ در قالب احکام همان ماده ( 139 ) بایستی جستجو نمود .

ح -در مواردی که ملک توام با حق واگذاری محل بطور قطعی انتقال می یابد ، اگر طبق مدارک مستدل ارزش حق واگذاری در محل بصورت منفک بین طرفین معامله مشخص گردیده و قرین واقعیت باشد ، مالیات نقل و انتقال قطعی به ماخذ ارزش معاملاتی و مالیات حق واگذاری محل ماخذ دریافتی طبق ماده 59 محاسبه و وصول و در صورتیکه بهای(( عرصه و اعیان )) و حق واگذاری محل تفکیک نشده و ثمن معامله بطور یکجا بین طرفین معین شده باشد ، واحدهای مالیاتی بایستی حسب شناختی که از محل و موقعیت ملک دارند ، بهای ملک را با فرض مسکونی بودن برآورده نموده آنگاه چنانچه مبلغ دریافتی از خریدار بیش از مبلغ برآوردی مذکور باشد ، مابه التفاوت را بعنوان حق واگذاری منظور و از آن ماخذ مالیات حق واگذاری محل را مطالبه کنند . در موارد معاوضه حق واگذاری دو محل نیز، بهای آنها به ماخذ زمان معامله تقویم و بترتیب بهای هر یک ماخذ مالیات واگذارنده آن قرار خواهد گرفت .

تــــوجــــه :

آن بخش از مفاد بخشنامه هائی که بمناسبت اصلاحیه مصوب 1380/11/27 از ابتدای سال 1381 تاکنون بابت فصل مالیات بردرآمد املاک صادره گردیده و مغایر با مفاد این بخشنامه می باشد ، از تاریخ ابلاغ این بخشنامه ملغی و در خصوص آن بخش از احکام فصل مزبور که نسبت به احکام قبل از اصلاح تغییر نیافته و در بخشنامه حاضر نیز بحث خاصی راجع به آن بمیان نیامده ، آخرین بخشنامه های و دستورالعملها و همچنین آراء هیات عمومی شورای عالی مالیاتی صادره لغایت سال 1380 حسب مورد لازم الرعایه خواهد بود .

غلامرضاحیدری کرد زنگنه

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

[1] . به موجب دادنامه شماره 140231390001576541 مورخ 1402/06/21 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، جزء (و) بند 1 بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27 سازمان امور مالیاتی کشور، از زمان تصویب ابطال شد. تصویر دادنامه به موجب بخشنامه شماره 212/12565/ص مورخ 1402/07/15 مدیر کل دفتر حقوقی و قراردادهای مالیاتی ارسال شد.

[2] . بر اساس دادنامه شماره 615 مورخ 1389/12/23 این بند ابطال گردید. تصویر دادنامه به موجب بخشنامه شماره 210/4530 مورخ 1390/02/27 معاون فنی و حقوقی ارسال شد.

[3] . بر اساس بخشنامه شماره 200/1401/27  مورخ 1401/05/09 رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور، جزء (ج) بند 5 این بخشنامه ملغی اثر شد.

[4] . بر اساس بخشنامه شماره 211/2700/41019 مورخ 1385/09/11 قسمت اخیر (پاراگراف دوم) بند (6)  این بخشنامه لغو شد.

[5] . بر اساس دادنامه شماره 455  مورخ 1388/05/25، بند 8 بخشنامه مذکور ابطال گردید. تصویر دادنامه به موجب بخشنامه شماره 210/65436 مورخ 1388/09/04 معاونت فنی و حقوقی ارسال شد.

[6] . با توجه به بخشنامه شماره 231/3236/16544 مورخ 1384/09/22 متن زیر به آخر بند (و) بند 10 بخشنامه مذکور الحاق شد:

« صدور گواهی موضوع ماده 187 ق .م.م مربوط به نقل و انتقال کلیه املاک متعلق به بانکها در شهر تهران توسط اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک صورت پذیرفته و رونوشتی از آن به انضمام تصویر قبض پرداخت مالیات به اداره کل امور مالیاتی مودیان بزرگ تسلیم گردد» .

بخشنامه شماره: 200/53342/د          تاريخ:1397/10/09      موضوع:نکاتی در اجرای مفاد مقررات تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم و آیین­نامه اجرایی مربوط

دانلود پیوست :دانلود 

امور مالیاتی شهر و استان تهران

ادارات کل امورمالیاتی

در اجرای مفاد مقررات تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم و آیین­ نامه اجرایی مربوط ( که در تاریخ 1396/10/17 به تصویب رییس محترم قوه قضاییه رسیده است) فرآیندهای کاری برون ­سپاری اخذ مالیات نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی، با در نظر گرفتن قوانین و مقررات موضوعه، با همکاری معاون مالیات­های مستقیم، مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات و دفتر امور هماهنگی و اجرایی طرح جامع مالیاتی، طراحی و زیر ساخت­های نرم افزاری لازم فراهم گردیده است. با توجه به موفقیت اجرای آزمایشی این سامانه در برخی دفاتر اسناد رسمی شهر تهران، مقرر گردید که مقدمات و برنامه­ ریزی­ های لازم جهت اجرای سراسری آن در ادارات کل امور مالیاتی سراسر کشور به عمل آید. در این راستا ترتیبات بهره برداری از سامانه مربوط و وظایف واحدهای سازمانی ذیربط، به شرح زیر ابلاغ می گردد:

الف) دفتر تنظیم مقررات و نظارت بر برون­ سپاری با همکاری و هماهنگی مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات و با نظارت عالی قائم مقام مجری طرح تحول مالیاتی، برنامه­ ریزی­ ها و نظارت­های لازم جهت برون ­سپاری نقل و انتقال املاک را به عمل آورد، به نحوی که ترتیبات مذکور در آیین­ نامه اجرایی تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم، حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ این بخشنامه در سراسر کشور اجرایی گردد. به این منظور دفتر مذکور می بایست حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ این بخشنامه، برنامه اجرایی مربوط، شامل مراحل و گام های برون­ سپاری نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی و زمان بندی مراحل اجرا را تهیه و جهت تایید به مراجع تصمیم گیری سازمان، ارائه نماید.

ب) با عملیاتی­ شدن طرح برون­ سپاری مالیات نقل و انتقال املاک به دفاتر اسناد رسمی در محدوده هر یک از ادارات کل امور مالیاتی، صدور گواهی مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم، می بایست به صورت الکترونیکی و با رعایت ترتیبات زیر انجام پذیرد:

ب-1) محاسبه بدهی مالیاتی مربوط به مورد معامله و صدور قبض مالیاتی الکترونیکی به ترتیب ذیل انجام می شود:

ب-1-1) در مورد املاک دارای کاربری مسکونی، پس از ثبت استعلام الکترونیکی دفتر اسناد رسمی در سامانه، مالیات نقل و انتقال قطعی ملک مورد معامله به صورت برخط توسط سامانه محاسبه و اطلاعات قبض مالیاتی به صورت الکترونیکی به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود. چنانچه ملک مورد معامله در سامانه سنیم دارای بدهی مالیاتی باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی املاک برای سایر بدهی های مالیاتی موجود نیز به صورت الکترونیکی قبض صادر و اطلاعات آن، برای دفاتر اسناد رسمی ارسال می گردد.

ب-1-2) در مورد املاک دارای کاربری تجاری و اداری و یا سایر کاربرهای غیر مسکونی و همچنین املاک فاقد گواهی پایان کار و نیز املاکی که در معاملات قبلی سند آنها با استناد به قسمت اخیر بند ج ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، بدون پرداخت مالیات و گواهی انجام معامله به ثبت رسیده است، استعلام دفتر اسناد رسمی به صورت الکترونیکی برای اداره امور مالیاتی ذیربط ارسال خواهد شد. اداره امور مالیاتی مکلف است ظرف 10 روز از تاریخ دریافت استعلام دفتر اسناد رسمی، بررسی لازم را به عمل آورده و آن بخش از بدهی مالیاتی و مالیات­های مربوط به مورد معامله که اطلاعات آن در سامانه یکپارچه مالیاتی وجود ندارد را تعیین و جهت اعلام به دفتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیکی مربوط ثبت نماید. علاوه بر مالیات اعلامی از سوی اداره امور مالیاتی، مالیات قطعی نقل و انتقال املاک و مالیات حق واگذاری محل(محاسبه شده توسط سامانه سنیم) و سایر بدهی­های مالیاتی مربوط به مورد معامله که اطلاعات آن در سامانه یکپارچه مالیاتی وجود دارد نیز جهت وصول به دفتر اسناد رسمی اعلام می شود.

ب-2) تمام بدهی­های مربوط به تمامی منابع مالیاتی، طی یک قبض مالیاتی به دفتر اسناد رسمی اعلام می گردد، لیکن مالیات پرداختی توسط مودی به تفکیک منابع مختلف در سیستم پرداخت مالیاتی ثبت شده و در پرونده مربوط انعکاس می­ یابد.

ب-3) چنانچه بدهی مالیاتی اعلامی به مودی، مورد اختلاف باشد، مودی مالیاتی می ­تواند با مراجعه به اداره امور مالیاتی ذیربط اعتراض خود را ثبت نماید. اداره امور مالیاتی می­ بایست ترتیبی اتخاذ نماید که پرونده امر خارج از نوبت در مراجع حل اختلاف مالیاتی مورد رسیدگی قرار گیرد. اگر مودی تمایل به اخذ گواهی قبل از صدور رأی مراجع خل اختلاف مالیاتی داشته باشد، صدورگواهی مربوط پس از وصول مالیات مورد قبول مودی و اخذ سپرده یا تضمین معتبر از قبیل سفته، بیمه نامه، اوراق بهادار، وثیقه ملکی، و … معادل مبلغ مابه الاختلاف، بلامانع خواهد بود. در این موارد چنانچه اقدام مودی ظرف ده روز از تاریخ ثبت استعلام الکترونیکی انجام گیرد، پس از وصول مالیات مورد قبول وی، اخذ سپرده یا تضمین مذکور و انعکاس مراتب توسط اداره امورمالیاتی ذیربط در سامانه، صدور گواهی با اجرای مفاد بند (ب-1) امکان پذیر خواهد بود.

ب-4) پس از اعلام بدهی مالیاتی و ارسال اطلاعات پرداخت به دفتر اسناد رسمی، مودی می­ تواند به صورت آنی از طریق دفتر اسناد رسمی برای پرداخت مالیات اقدام نماید. پس از پرداخت مالیات توسط مودی و اعلام وصول توسط بانک عامل، گواهی مالیاتی شامل اطلاعات کامل ملک مورد انتقال صادر می ­شود. شماره واحدی که از طریق سامانه به این گواهی تخصیص داده شده و به دفتر اسناد رسمی اعلام می گردد، باید به عنوان شماره گواهی مالیاتی در اسناد مربوط لحاظ شود. گواهی مالیاتی موضوع ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم و شماره تخصیص یافته به آن برای مدت سه ماه دارای اعتبار است. چنانچه ظرف این مدت معامله انجام نشود، استعلام مجدد بدهی مالیاتی مورد معامله ضروری است.

ب-5) با توجه به استقرار گام به گام سامانه صدور گواهی الکترونیکی در دفاتر اسناد رسمی نقاط مختلف کشور، گواهی­ های الکترونیکی و گواهی­ های ضد جعل سنتی، تا زمان استقرار کامل سامانه دارای اعتبار می­ باشند.

ب-6) چنانچه، مودی پیش از صدور قبض مالیاتی از انجام معامله منصرف شود، مراتب می بایست توسط دفتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیکی مربوط ثبت شود. در این موارد عملیات محاسبه و تعیین مالیات در هر مرحله که باشد، متوقف خواهدشد.چنانچه مودی پس از صدور قبض الکترونیکی مالیات و قبل از پرداخت مالیات مربوط از انجام معامله منصرف شود، دفتر اسناد رسمی می­ بایست به صورت الکترونیکی، انصراف مودی را به سازمان امور مالیاتی اعلام و درخواست مودی برای ابطال قبض و بایگانی شدن سوابق مربوط را ارائه نماید.

ب-7) در مواردی که پس از پرداخت مالیات، به هر دلیل سند مورد نظر تنظیم و ثبت نشود;دفتر اسناد رسمی باید عدم انجام معامله و نیز درخواست مودی جهت ابطال گواهی مالیاتی و استرداد مالیات نقل و انتقال را به صورت الکترونیکی به سازمان امور مالیاتی اعلام نماید. اداره امور مالیاتی مربوط می ­بایست ضمن ابطال الکترونیکی گواهی مالیاتی، اقدام لازم جهت استرداد مالیات قطعی نقل انتقال را به عمل آورد.

ب-8) فسخ معاملات قطعی املاک بر اساس حکم مراجع قضایی، به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد، تا شش ماه بعد از انجام معامله به عنوان معامله جدید، مشمول مالیات نقل و انتقال املاک نخواهد بود. در این موارد دفتر اسناد رسمی می­ بایست مراتب فسخ یا اقاله را از طریق سامانه ثبت به سازمان مالیاتی اعلام نماید.

ب-9) در تمامی مواردی که به علت اتمام زمان اعتبار گواهی، ابطال معامله یا انصراف مودی، گواهی باطل می­ گردد، مراتب ابطال گواهی می­ بایست به صورت الکترونیکی به دفتر اسناد رسمی اعلام شود.

ج) ترتیبات زیر بایستی در تعیین و مطالبه بدهی مالیاتی املاک مورد توجه قرار گیرد:

ج-1) چنانچه در معاملات قبلی مورد معامله، سند با استناد به ماده (6) آیین­ نامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، بدون دریافت گواهی مالیاتی مربوط تنظیم شده باشد، در زمان محاسبه مالیات نقل انتقال قطعی ملک، مالیات مربوط به اسناد قبلی نیز محاسبه و از انتقال دهنده، مطالبه خواهد شد.

ج-2) با توجه به مقرارت تبصره (4) ماده (187) و ماده (97) قانون مالیات­های مستقیم( اصلاحیه مصوب 1394/04/31) و در راستای اجرایی شدن طرح جامع مالیاتی، ادارات امور مالیاتی در صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم برای صاحبان مشاغل، می بایست نسبت به محاسبه و تعیین مالیات فعالیت شغلی مودیان مذکور، لغایت آخرین سال مالیاتی که مهلت تسلیم اظهار نامه آن منقضی شده است و یا قبل از انقضای مهلت تسلیم اظهار نامه، مودی اظهارنامه مالیاتی را تسلیم نموده است،اقدام نماید.

در مورد مالیات متعلق به آن بخش از فعالیت­های شغلی مودی تا زمان انتقال ملک یا حق واگذاری محل، حسب مورد، که مالیات شغلی آن محاسبه و تعیین نشده است، پس از انقضای مهلت تسلیم اظهارنامه سال مربوط با رعایت مقررات نسبت به به مطالبه آن اقدام شود.

ج-3) در اجرای بند (د) ماده (6) بخشنامه شماره 13530 مورخ 1384/07/27 صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات­های مستقیم، وصول بدهیهای مالیاتی مودی مربوط به مورد معامله برای صدور گواهی جهت معامله همان مورد کافی خواهد بود و در این صورت نبایستی صدور گواهی در گرو تسویه سایر بدهیهای مودی باشد. همچنین اگر راجع به مورد معامله، سایر اشخاص بدهکار باشند، واحدهای مالیاتی مجاز نیستند صدور گواهی را موکول به تسویه حساب دیگران بنمایند. بنابراین، نمی­توان پرداخت مالیات متعلق به خریداران و فروشندگان قبلی را که داخل درمعامله اخیر نیستند، به عهده متعاملین فعلی قرارداد، مگر آنکه به طور مستند( برای نمونه در مورد املاکی که طبق قسمت اخیر بند ج ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، انتقال یافته باشند) تعهد پرداخت مالیاتها را نموده باشند.

ج-4) به منظور حصول اطمینان از حفظ حقوق دولت و تسهیل روند اجرای تبصره (4) ماده (187) قانون مالیات­های مستقیم، مقتضی است ادارات امورمالیاتی ذیربط ترتیبی اتخاذ نمایند تا اطلاعات واصله در اجرای ماده 185 قانون مالیات­های مستقیم مورد بررسی قرار گرفته و با رعایت مفاد بخشنامه شماره 232/3653/50584 مورخ 1385/10/11 نسبت به مطالبه و وصول مالیات و جرائم متعلق به معاملاتی که در اجرای قسمت اخیر بند ج ماده (1) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، بدون پرداخت مالیات و گواهی انجام معامله به ثبت رسیده است اقدام نمایند.

ج-5) با توجه به اظهار نظر شورای عالی مالیاتی( ابلاغی طی بخشنامه شماره 230/97/136 مورخ 1397/10/08 معاون مالیات­های مستقیم) چنانچه به هر دلیل بخشی از مالیات­های مربوط به مورد معامله در زمان صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات ­های مستقیم، مطالبه و پرداخت نشده باشد، پس از صدور گواهی نیز این بدهی ها با رعایت مقررات مربوط از جمله مواد 157،156، 227 و 277 قانون مالیات­های مستقیم، قابل مطالبه خواهد بود. این امر رافع مسئولیت مأموران مالیاتی ذیربط درخصوص پاسخگویی نسبت به تضییع حقوق دولت در اثر تأخیر در وصول مالیات یا مرور زمان مالیات، نخواهد بود.

سید کامل تقوی نژاد

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

بخشنامه شماره: 230/6889       تاريخ:1399/02/30            موضوع:عدم ارتباط بدهی های مالیت بر ارزش افزوده با صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم

به قرار اطلاع واصله در مواردی (از جمله در بررسی سیستمی سوابق بدهی های مالیاتی در استعلام های الکترونیکی دریافتی از دفاتر اسناد رسمی )صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات مستقیم ،به علت وجود بدهی های مالیاتی مربوط به مالیات بر ارزش افزوده و قانون موسوم به تجمیع عوارض متوقف و منوط بر پرداخت بدهی های مذکور میگردد.بر این اساس به منظور ایجاد وحدت رویه و تصریح نحوه مطالبه و وصول مالیات های مذکور در هنگام صدور گواهی موضوع ماده 187 رقانون مالیات های مستقیم ، مقرر میدارد :

با توجه به مفاد ماده 187 قانون مالیات های مستقیم و ماده 33 قانون مالیات بر ارزش افزوده و با در نظ گرفتن سیاق بند 2 بخشنامه شماره 31/98/200 مورخ 1398/04/05در خصوص ترتیبات صدور گواهی موضوع ماده 186 قانون مالیات های مستقیم و بند 2 مصوبه هیات مقررات زدایی و تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار در خصوص فرایند صدور گواهی موضوع تبصره 1 ماده 186 قانون مالیات مستقیم ( ابلاغی طی بخش نامه شماره 61/96/200 مورخ 1396/04/28 ) بدهی های مربوط به مالیات بر ارزش افزوده و قانون موسوم به تجمیع عوارض مانع از صدور گواهی موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم نمیباشد و صدور گواهی موصوف نباید به پرداخت بدهی های مذکور منوط گردد.

بخشنامه شماره: 232/3653/50584      تاريخ:                         موضوع:( اداری ) رفع ابهامات قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی

دانلود پیوست :دانلود 

بخشنامه شماره:230/97/136       تاريخ: : 1397/10/08                        موضوع:ابلاغ نظر اکثریت اعضای شورای عالی مالیاتی موضوع صورتجلسه شماره 27-201 مورخ 6/9/1397 درخصوص مطالبه و وصول مالیات های موضوع ماده 187 قانون مالیات های مستقیم پس از صدور گواهی مربوطه

دانلود پیوست :دانلود 

بخشنامه

بخشنامه شماره:30/5/4283/59510       تاريخ:1368/12/25           موضوع:موارد مطالبه یا عدم مطالبه گواهی ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم

سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور پیرو نامه شماره 37764/2686-5/30-6/8/1368 نظر باینکه در ارتباط با تکالیف دفاتر اسناد رسمی نسبت بمطالبه یا عدم مطالبه گواهی انجام معامله موضوع ماده 187قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند 1366 جهت تنظیم و یا فسخ اسناد مرتبط با بانکها سوالات متعددی مطرح میگردد لذا بمنظور رفع ابهامات مزبور و تسریع در انجام امور خواهشمند است دستور فرمائید مراتب ذیل بکلیه دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردد . تنظیم و فسخ اسناد و معاملات مربوط به تسهیلات اعطائی بانکها در اجرای مقررات قانون عملیات بانکی بدون ربا از طریق مشارکت مدنی , مضاربه , فروش اقساطی , اجاره بشرط تملیک جعاله , مزارعه و مساقات نیاز به اخذ گواهی انجام معامله موضوع ماده 187قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند 1366 ندارد . با توجه به تبصره ذیل ماده 52قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند 1366 در مواردیکه بانکها بعنوان مالک قصد انتقال قطعی املاک خود و یا حقوق مربوط به آنرا دارد مطالبه گواهی موضوع ماده یادشده مورد نخواهد داشت النهایه اقاله یا فسخ اسناد انتقال قطعی املاک مذکور که تاریخ تنظیم آنها از اول سال 1368 به بعد بوده و خارج از فرصت تعیین شده در ماده 67 قانون فوق الذکر اقاله یا فسخ میگردد چون بعنوان معامله جدید مشمول مالیات شناخته شده است در اینصورت مستلزم کسب گواهی انجام معامله خواهد بود . 3- تنظیم و یا فسخ اسناد رهن تصرفی در مواقعیکه بانک مرتهن است ( اعم از اینکه رهن تصرف در رابطه با اسناد معاملات بند 1 فوق الذکر و یا سایر موارد باشد ) مستلزم کسب گواهی انجام معامله موضوع ماده مذکور میباشد لیکن فسخ یا فک رهن اسناد تنظیمی اشخاص با بانکها چنانچه مفاد سند مربوطه از موارد رهن تصرف مزبور نباشد نیازی به گواهی انجام معامله مورد بحث نخواهد داشت . 4- تنظیم اسناد مربوط به معاملات بلاعوض و محاباتی اعم از اینکه بانک انتقال دهنده و یا انتقال گیرنده باشد اگر چه در مورد انتقالات بلاعوض به بانک , انتقال دهنده مشمول مالیات نقل و انتقال املاک نمیباشد لیکن مورد مستلزم اخذ گواهی انجام معامله بشرح مقرر در ماده 187 خواهد بود . بدیهی است غیر از موارد مذکور در فوق که نحوه اقدام نسبت بآن مشخص گردیده در سایر موارد تنظیم و فسخ و اقاله معاملات موضوع ماده 187 قانون یادشده در هر حال نیاز به مطالبه گواهی انجام معامله خواهد داشت .

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

شماره: 37764/2686/5/30

تاریخ: 06/08/1368

پیوست:

سازمان ثبت اسناد واملاک کشور

توجه :‌به بخشنامه 59510/4283/5/30 – 25/12/68 پیرونامه شماره 30756/1987/5/30- 25/6/1368 ونظرباینکه در ارتباط با بند 3 نامه شماره 17310/1054/5/30- 15/4/1368 ازطرف برخی از دفاتر اسناد رسمی مطرح میگردد. لذا بمنظور رفع مشکلات موجود وتسریع درانجام امور یادآوری مینماید که بطور کلی تنظیم قراردادهای مربوط به تسهیلات اعطائی بانکها در اجرای مقررات قانون عملیات بانکی بدون ربا و آیین نامه اجرایی آن ازطریق مشارکت مدنی ، مضاربه ،فروش اقساطی ،اجاره بشرط تملیک ،جعاله، مزارعه، مساقات جز درمواردیکه تسهیلات اعطائی مستلزم تنظیم سند رهن تصرف (در مواقعیکه بانک مرتهن است) ونیز فسخ اسناد موضوع ماده 187قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 نیازی به مطالبه گواهی انجام معامله موضوع ماده مذکور ندارد .علیهذا خواهشمند است دستورفرمائید مراتب فوق الذکر به کلیه دفاتراسنادرسمی ابلاغ گردد.

احمد حسینی

معاون درآمدهای مالیاتی

بخشنامه شماره:200/96/154       تاريخ:1396/11/23            موضوع:ابلاغ آئین­نامه اجرائی موضوع تبصره 4 ماده 187 قانون مالیات های مستقیم

دانلود پیوست :دانلود 

بخشنامه

بخشنامه شماره:۲۰۰/۹۳۵۵/د       تاريخ:1399/03/25          موضوع:در خصوص اجرای کامل ابلاغ الکترونیکی اوراق مالیاتی در تمامی ادارات کل امور مالیاتی از تاریخ ۲۵/ ۳/ ۱۳۹۹